11 Ott E’ POSSIBILE VENDERE UN IMMOBILE CONCESSO IN LOCAZIONE?

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE – ORDINANZA 13 luglio 2018, n.18536

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore – locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’art. 1264 cod. civ. in tema di cessione dei crediti.

Per completezza, si osservi che ai sensi della legge n. 431/1998 art. 3 lett. g), nell’ipotesi in cui il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre quello adibito – eventualmente – a propria abitazione, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Tale norma, inserita nell’art. 3 disciplinante la “Disdetta del contratto da parte del locatore” riconosce quindi il diritto di prelazione al conduttore, ove il locatore intenda alienare l’immobile locato entro la prima scadenza del contratto.

La prelazione, disciplinata dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, consente al conduttore di essere preferito nell’acquisto dell’immobile locato in caso di offerta di condizioni di acquisto almeno pari a quelle già offerte dal terzo al locatore.

Tale diritto può essere esercitato mediante dichiarazione da effettuarsi entro 60 giorni dalla notifica a mezzo ufficiale giudiziario da parte del locatore (contenente il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la vendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare – o meno- il diritto di prelazione).

Oltre alle già menzionate fattispecie in cui è escluso il diritto di prelazione in capo al conduttore ( i.e. vendita dell’immobile locato dopo la prima scadenza e/o disponibilità da parte del locatore di altri immobili ad uso abitativo), devono altresì menzionarsi ulteriori due fattispecie:

1. ipotesi in cui egli conduca in locazione un immobile oggetto di comunione ereditaria;
2. ipotesi in cui la vendita sia destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado.

Nel primo caso, infatti, il diritto di prelazione riconosciuto ai coeredi dall’art. 732 c.c. prevale su quello previsto in favore del conduttore; nella seconda fattispecie, invece, la Corte di Cassazione con la sentenza 8591/13  ha dichiarato che al conduttore non spetta alcun diritto e, di conseguenza, non è posto in capo al proprietario dell’immobile alcun obbligo di comunicazione scritta dell’intenzione di vendere.

In ogni caso, ai sensi dell’art. 1 comma 10 Decreto Ministeriale del 30/12/2002 relativo ai contratti di locazione con canone agevolato ( c.d. “durata 3 + 2”) i contraenti possono inserire nel contratto il diritto di prelazione in favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile.