03 Nov RICONOSCIMENTO AL MEDIATORE DEL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II Civile, ord. 3 settembre 2018, n. 21559

“il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. (Cass. n. 25851 del 2014, conforme a Cass. n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass. n. 9984 del 2008 e n. 3438 del 2002).
Il rapporto di mediazione si fonda sull’espletamento di un’attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare, mettendole in relazione tra loro; sicchè per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile (Cass. n. 1915 del 2015).
Dalla conclusione dell’affare sorge, poi, il diritto del mediatore alla provvigione (Cass. n. 24399 del 2015); con riferimenti al quale per “conclusione dell’affare” deve intendersi il compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti (Cass. n. 8676 del 2009), come quella posta in essere nella fattispecie in esame con l’accettazione della proposta.”

La Corte di Cassazione ha pronunciato il suddetto principio accogliendo il ricorso quesito posto dal soccombente.

Nel caso di specie, la proprietaria di un’immobile aveva conferito incarico ad un’agenzia immobiliare di vendere il predetto bene ad un prezzo determinato.
L’agenzia immobiliare individuava quindi un possibile acquirente che, successivamente, formulava proposta d’acquisto ad un prezzo inferiore a quello oggetto di incarico.

Tale proposta veniva accettata dalla promittente alienante, la quale si rifiutava però in seguito di sottoscrivere il contratto preliminare e di corrispondere al mediatore la provvigione.
Il mediatore immobiliare conveniva così in giudizio quest’ultima al fine di sentirla condannare al pagamento dell’intera somma pattuita a titolo di provvigione.

In primo grado, il Tribunale accoglieva solo parzialmente la domanda, condannando la promittente alienante al pagamento della sua sola quota di provvigione ( e non, quindi, l’intero come richiesto).

La promittente alienante impugnava la sentenza di prime cure sostenendo che niente era dovuto a tale titolo al mediatore poiché la proposta di acquisto ricevuta conteneva condizioni di acquisto deteriori (in particolare il prezzo) rispetto a quelle pattuite al momento del conferimento dell’incarico al mediatore; pertanto alcun affare da cui potesse conseguire il pagamento della provvigione poteva ritenersi concluso.

Il giudice del gravame accoglie l’impugnazione, escludendo quindi il riconoscimento del diritto alla provvigione: la differenza tra il prezzo di vendita concordato al momento dell’incarico e quello offerto con la proposta di acquisto induce a qualificare l’accettazione alla stregua di una nuova proposta.
Conseguentemente, al mediatore non spetta alcuna provvigione, né alcuna somma a titolo di penale contrattualmente prevista nelle ipotesi in cui il promittente alienante avesse rifiutato una proposta di acquisto conforme all’incarico.
Proposto ricorso in cassazione da parte dell’agenzia soccombente, il Supremo Consesso, in linea con l’orientamento maggioritario in materia, ribadisce che il diritto alla provvigione sorge ogni qualvolta vi sia un rapporto causale tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare. 

Nel caso de quo, l’affare deve considerarsi concluso con l’accettazione della proposta di acquisto poiché è con tale negozio giuridico che la promissaria venditrice ha assunto l’obbligo di stipulare il preliminare di vendita, con conseguente riconoscimento del diritto al pagamento della provvigione in favore del mediatore.